La question revient souvent lorsqu’un copropriétaire souhaite vendre son condo : est-il possible de procéder à la vente sans obtenir l’attestation du syndicat ?
La réponse courte est : techniquement, oui, mais dans les faits, presque jamais.
Voici pourquoi.
❗ L’attestation du syndicat est exigée par la loi
L’article 1068.1 du Code civil du Québec impose au vendeur de remettre à l’acheteur une attestation du syndicat :
« Celui qui vend une fraction doit, en temps utile, remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété… Le syndicat remet cette attestation dans un délai de 15 jours. »
Cela signifie que le vendeur doit obtenir l’attestation et la remettre à l’acheteur avant la signature de l’acte de vente.
❓ Dans quels cas peut-on vendre sans l’attestation ?
Dans la pratique, les notaires, courtiers et prêteurs refusent généralement de compléter une transaction sans cette attestation, car elle contient :
- Les sommes dues par le vendeur
- Les procédures judiciaires en cours
- Les assurances du syndicat
- L’état des finances
- Les travaux importants prévus
- Les décisions officielles du syndicat
- Les fonds du syndicat (opération, prévoyance, auto-assurance)
- Les charges communes à venir
Sans ces informations, l’acheteur n’est pas protégé et la transaction devient risquée.
C’est pourquoi une vente sans attestation est rarement acceptée, sauf dans des situations exceptionnelles.
📝 Exceptions possibles (mais très rares)
Voici les seuls cas où une transaction pourrait être finalisée sans attestation :
✔️ 1. Le syndicat n’existe plus ou n’a jamais été formé
Cela arrive dans les copropriétés très anciennes ou autogérées sans structure.
Le notaire pourrait accepter une déclaration sous serment du vendeur… mais ce n’est pas recommandé.
✔️ 2. L’acheteur accepte d’assumer tous les risques
Certains acheteurs, souvent investisseurs, peuvent signer une clause de renonciation.
Cependant, les notaires sont très réticents et les prêteurs refusent presque toujours.
✔️ 3. Transaction entre membres d’une même famille
Même là, la plupart des notaires exigent l’attestation pour éviter des litiges.
🔍 Pourquoi l’attestation est indispensable ?
L’attestation permet à l’acheteur de savoir :
- Si le vendeur est en retard dans les paiements
- Si une cotisation spéciale s’en vient
- Si des travaux majeurs sont prévus
- Si le fonds de prévoyance est suffisant
- Si le syndicat a des problèmes financiers
- Si le vendeur fait face à des infractions ou litiges
- Si l’immeuble est bien assuré
- Si la copropriété est en règle
Sans ces informations l’acheteur pourrait hériter d’une mauvaise situation financière, ce qui pourrait mener à des poursuites.
Les notaires veulent donc protéger les deux parties.
📌 Conclusion : Peut-on vendre sans attestation ?
En théorie : oui.
En pratique : non.
La grande majorité des banques, notaires et courtiers refuseront la transaction sans une attestation complète et conforme.
⚠️ Donc si vous vendez votre condo, il est essentiel de demander l’attestation du syndicat dès que possible pour éviter des retards ou un refus de financement.
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